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2020.09.02

万物谈 | 变量之资本“新宠”(中)

发布者 : 万科物业说
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资本破局,物业崛起。

今年上半年,虽受疫情冲击及外围因素影响,物管企业无论是股价还是IPO企业数量都走出了一条高峰曲线,并且这一趋势并没有减缓的迹象。

当一些物管企业还在苦恼如何突破增长天花板时,行业内已有多家企业开始与资本发生关系,通过发行证券、引入战略投资等方式进行多元化融资,借助资本力量站上行业的高地。

资本的介入和碰撞,注定将给这个万亿级的市场带来天翻地覆的变化,在这个机遇与挑战并存的时代,物管行业正在迎来新一轮来自资本的变革。

资本加速度

资本为何偏爱物业?

在房地产调控政策的不断深化下,房地产企业拿地成本与难度不断增加的背景下,存量市场的运营为资本所关注。在此情形下,轻资产模式、稳定的现金流、非周期性的特点,将物管企业推到舞台中央。

“彩生活的上市,让资本市场认识到这个过往一直被忽视的领域;中国房地产黄金白银时代贡献大量新增物业在未来的几年都会持续转化为物管企业的服务面积;过往几年已经上市物管企业在业绩完成、市值表现等方面得到验证;前几年上市的新三板企业已经做好上市准备、已经上市的开发企业下属物业财务相对规范。”中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙告诉万物君,以上种种利好持续推动房企积极拆分旗下物管公司上市。

资本市场的“宠幸”,使得很多物业公司的估值甚至跑赢了母公司。

疫情期间,物管企业的逆势突围,再次印证了物业股抗周期和避险的属性,给资本市场注入强心剂。

向资本靠拢必然带来行业格局的重塑。据了解,物管企业募集有10%-20%用于智能化建设;科技化的变化,让企业有机会分享智慧社区的红利;另外,更多的资金注入,也将使物业行业人才机制发生转变,互联网的高管、投行精英纷纷加入,行业人才结构向高端化、多元化、复合型方向迈进,而这是物业公司转型升级的关键……

可以预见,资本的赋能,在未来十年,将助力物管行业穿越经济周期持续保持增长,在资本市场中强势崛起,实现跨越发展。

规模竞赛

资本不休,并购不止。资本的注入,让物管企业拥有更充足的现金流,增强了项目获取能力。

用于寻求选择性战略投资及收购机会,是物管企业募集资金提及的主要用途。

据中指研究院统计,彩生活、雅生活服务、保利物业等募集资金用于战略性收并购的比例均超过50%。

有统计显示,2020年上半年,物管企业共发生22起行业并购,涉及金额达10亿元。

除了“大鱼吃小鱼”外,也出现了多笔同等规模的并购,例如招商物业借壳中航善达,这个趋势说明,行业整合在加剧,物管公司都争先在管理规模上发力。

“未上市的物业公司为了具备上市的条件,收购是最快的方式,上市的物业公司为了保市值,也要不断的扩张管理面积,收购也是最快的方式。”中民物业投资有限公司总裁徐志刚对万物君说,无论扩大规模还是提升营收,估值较高的物管企业均有动力进入第三方市场,降低关联交易比例;同时,并购也是对现有地理区域和管理业态的一种补充,可以说,并购有效提高了物业管理的广度和深度。

嘉和家业的一项研究显示,物管企业营业收入与在管面积有着高度的相关性,根据22家H股上市物管企业2017-2019年管理规模与营业收入的数据显示,两指标之间的相关性系数高达99.5%,即管理规模越大,企业能创造的收入也越高,这也能够诠释为什么上市物管企业将大量的资金用于市场外拓。

未来要做强做大,提升规模是当务之急。通过收购兼并,物管企业可以迅速扩张规模,提升市场占有率和企业知名度。

“从流量的角度看,规模还是非常重要的一环,先占领流量入口。”在杨熙看来,“跑马圈地”提高企业市场占有率是水到渠成之事。

于是乎,平台加盟、数据共享、股权合作、小股操盘、甚至从业主委员会招投标过程渗入等“软渗透”方式成了规模型物管企业市场拓展的主要方向。

“物管企业规模化其实也来自于自身的商业模式,区域项目密度增加有望提升人员的工作效率。如果物管企业在某地有集中的项目,那么就可以实现人员的‘共享’,提高人均效能,提高供应链议价权。”在徐志刚看来,收并购后是否具备较强的整合能力,决定企业未来的发展,否则同质化的竞争后很有可能就是价格战。

现阶段,收并购或将成为行业跨越发展和转型升级的最佳革新方式。优质的物管企业对行业兼并收购,将减少行业的无序竞争,提升行业整理生态环境,优化行业资源配置。

回顾发达国家物业行业发展规律,可以发现,物管公司未来将朝向专业化、规模化、高效化发展,而这背后,依旧少不了兼并的“血风腥雨”。

并购的意义是为未来多元业务的提升留足发挥空间,不过,这条路将越来越难,越来越贵,一些盲目负债扩张的物业公司已经遭到资本市场的用脚投票。

此外,做大后的物管企业面临着管理模式的突破和管理手段的升级,随着规模的扩大,管理不再是简单的复制粘贴,区域管理水平、市场需求、配套支撑等的差异化越来越复杂,都是摆在面前的难题。

并购不难,赚钱不易。在规模上做完文章之后,如何找到物业基础服务收入之外的长期盈利模式才是王道。

“后浪”增值服务

未来巨大的想象空间,是增值服务对资本最大的诱惑。

资本市场对物管企业的投资逻辑主要为规模庞大、盈利能力强、成长性好三个关键因素,除了持续扩大管理规模,寻求多元化的收入结构,找到第二增长点,成为行业共识,而增值服务成了不二之选。

大多数物管企业正在迎来的一个大趋势是,基础性服务收入占比在下降,而增值服务则呈上升的趋势。

增值服务得以成为物管企业核心业务,除了社区天然的流量入口以及物业与业主关系紧密之外,高毛利率则是其受到青睐的另一重要原因。

相关数据显示,典型物管企业的增值服务的毛利率在30%~50%之间,高于基础物管服务平均20%~30%的毛利率。

2019年彩生活社区增值服务毛利率达92.60%,是整体毛利率(35.30%)的2.62倍;新城悦服务、碧桂园服务、保利物业社区增值服务毛利率分别为64.30%、66.20%、40.70%,是整体毛利的2.12倍、2.09倍和2倍。

为业主提供增值服务

中信建投证券研究预测,2020~2025年,増值服务的总收入规模将从1286亿元增长至1867亿元,年均复合增速为7.8%。增值服务干亿级的市场规模为物管企业提供了广阔的收入和利润空间,这也是资本市场看好物管企业的一大原因。

就资本角度而言,建立在充裕管理面积基础上的增值业务布局有利于提高公司的估值水平,增值服务无疑是物业的打开收入天花板的方向。

业主增值服务基本围绕业主生活需求和社区资源利用进行拓展,目前来看有两大方面,一是公共空间的经营收益,比如广告、场地租赁等,一是作为平台收取渠道服务费,如房屋租赁,拎包入住、到家服务等。

围绕社区资源开展的业务模式清晰,社区空间运营也成为大部分物管企业业主增值服务的主要来源,但目前来看,这条路似乎已经走不下去。

不久前通过的《民法典》,明确规定“利用小区业主共有场所产生的收入属于业主共有”,从法律上彻底明确了公共空间收益的归属问题。

曾经社区O2O的风口,似乎让大家看到了增值服务的曙光,但经过几年的探索,也并没有培育起客户的消费习惯。

“社区O2O做不起来是有很多原因的,我认为有一个原因是,物管企业对自己的优劣势认识不够清晰,物业的优势不在线上而是线下,不在商品而在服务。”曾经做过社区金融的徐志刚深有体会。

“物管企业做增值服务的优势在于,离客户近且有一定的管理条件,好物业有信任感。”但在杨熙看来,物管企业的劣势也是显而易见的,“隔行隔山、不专业,单一物业或小区没有规模优势”。

“现在一个大型物管企业的APP可以做到几十万上百万的客户,但这个规模跟一个中小型电商相比也是无效的。”徐志刚也持相同的观点。单一物管企业覆盖项目的客群,不足支撑起平台生态,难以与大型电商平台匹敌,是物管企业增值服务道路上的“绊脚石”。

也就是说,虽然前路并不明朗,但继续探索一站式服务、平台化思维,打磨渠道和供应链能力、资产管理能力,仍是大部分物管企业探索增值服务的重点方向和突破口。

从原有单一的收取物业费到现在的多元社区增值,物管企业收入结构变化的同时,也在不断向外探索新的赛道,向资本市场讲“新的故事”。

被资本看中,说明了物业行业的价值所在、物管企业的发展潜力。想要在激烈的是市场竞争中脱颖而出,自然需要更多的资金支持,扩大市场规模,倒逼自身全方位的提升,升级产品、升级服务、给股东更大的利益回报,给客户更好的服务体验。

资本的热潮无法阻挡,物管企业要做的是,一边扩大规模,一边寻找第二曲线,但这不意味着放弃主营业务这个“护城河”,也不意味着放弃“做好服务”的初心。

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