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2021.11.11

乐居财经:万物云的街道生意

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文/乐居财经 徐酒眠


“大家好,我是大宝。”白衬衫搭配尼子质感的灰色西装,一身商务穿着因为在脖间省去了领带,站上台的朱保全看起来多了一份随意自在感。他喜欢用“大宝”介绍自己,业内人说起他也大都是这个叫法。

今年十月底,是万科物业更名万物云的一周年,也是旗下万物云城的一周岁生日。站在这样一个特殊的时间节点,10月22日,万科在上海举行2021年度业务交流会。

在下午进行的华东媒体交流会会场上,万物云CEO朱保全说,在跟大家分享过去一年做的事情外,更重要的还是要把未来做的事和大家讲一讲。

万物云城、万科物业和万物梁行是拉动万物云空间板块的三驾马车。交流会上,朱保全用了大量的篇幅介绍将满周岁的万物云城,他表示,将万物云城给华南和华中的媒体朋友分享,因为这个板块在这两个区域做得最好。


“百城计划”落地40个


去年十月,万物云城作为国内首个城市服务子品牌发布时,朱保全与万科集团物业BG合伙人、万物云城首席执行官何曙华踌躇满志,表示,万物云城将在三年内落地100个城市服务项目。

“到今天我们已经完成了40个城市,所以3年百城计划是可以提前完成的。”朱保全透露,目前,万物云城的“百城计划”已经完成五分之二的目标。

万物云城的城市服务从横琴开始,“横琴模型”的成功不仅是万物云城的起点,其能作为典范迅速复制也是万物云能从无到有,从一到多的重要原因。

“政府把城市管理的执法权收回政府,把对接下面整个城市服务的供应商交由我们来做一个总包商统筹管理”,朱保全介绍,“这样尽可能把城市管理变成城市服务,我们把一个城市里面的水的系统、城管系统、城建的系统、环保系统,以及社区基层治理系统5个系统打通。这件事在政府里有一句话叫‘九龙治水’,政府几个部门之间往往是树型机构,这个时候如果通过企业在当中穿针引线,效率就可以得到大幅度提高。”

目前,“横琴模式”已经相继在许多地方落地。其中包括河北雄安、青岛、上海徐汇滨江的西岸传媒港、湖北围绕大武汉8个新城、浙江温州周边的龙港市、广东中山的翠亨新区……

如今,物管行业,城市空间服务赛道正是风口,各家物企争相进入。而撕开这道口子的首创者、实践者与推动者,万物云已经在淡化“物业服务商”的身份,为转变“城市服务商”努力。

“万物云城做的事情是去做政府的大管家,去替政府的主管部门,用管家模型,真正地走向城市,把物业管理的‘资产保值增值打好环境’的模型复制到城市里面去。”朱保全表示。


进入“千条街道计划”


“你们似乎只能在新城做事?”横琴之后,万物云城曾被质疑是否落在城市过于单一。“于是2020年我们给自己做了一个更有挑战性的话题,就是进入老城市的老街道。”

朱保全表示,相比于新城,老城街道里面城市肌理更丰富,发展更成熟,利益格局也更复杂,人民诉求更加多元。

万物云城进驻的第一个老城市街道便就是华南海鲜市场周边的唐家墩街道。

“对于老旧小区,低物业费甚至无物业管理的地方,应该打开墙门,把市政和城建的两个系统打开。”以老城市的老街道为切入点,万物云城将老旧小区也纳入了进来。朱保全表示,“如果按照住宅物业管理的视角,老旧小区作为收入来源是不成立的,但是作为城市管理,老旧小区作为成本单元模型就是成立的。”

在武汉的唐家墩街道,万物云城在那里一次接了99个无物业小区,通过打开政府规划的物业管理区域“红线”。

“由我们原本做的市政管理反向回到住宅物业里面,这样构成了一个新的模型。”朱保全说,多年来万科物业一直在试图希望找到可以帮助低物业费、无物业管理小区改善居住水平,而现在“终于可以通过万物云城的模型实现了。”

此外,朱保全还透露,其先后在深圳的沙头,深圳的福保、厦门的鼓浪屿、扬州南河下、济南港沟、佛山祖庙等等街道,也已经有了一些非常成功的结果。

“厦门鼓浪屿,我们接管15个月,稳居厦门第一。”

朱保全介绍了万物云城进驻的深圳沙头街道。沙头街道在深圳核心商务区——福田区,有这样的说法,沙头治理好了福田就治理好的,沙头是福田最乱的一个街道,历史上一直排名靠后,“我们接管之后现在已经稳居深圳前10的街道”。

“接下来新城是少的,老区是多的,万物云城即将从‘百城计划’进入‘千条街道计划’。朱保全表示,“如果可以解决老街道的问题,物业城市的话题就成为了一个真话题。”

“住宅、商业、城市三驾马车已经集齐,接下来会聚焦以街道为单位的、发展有浓度的空间服务。”朱保全介绍,在过去几年,万物云已经在全国288条街道拥有超过25%的市占率。

“这个数据是我第一次公布,这个是过去4年积攒的结果。”


高额并购隐忧大


“未来万物云的计量单位不再是一个个项目,而是一条条街道,街道是中国政府最有特色的基层治理网格。”

在行业收并购战火不断蔓延的攻势下,万物云作为头部物企在这方面的动作也一直备受瞩目。对此,朱保全说,“要不要并购?如果能帮助我形成街道密度就做,不能帮助我形成街道密度就不做。”

大物管行业风云四起,年内头部物企发起的几笔大型收并购推动行业竞争高潮迭起,行业马太效应愈加明显。

“高额的收并购背后,其实会带来一次非常严重的隐忧。”朱保全对行业收并购有不同的看法,他表示,今天的物业行业买卖价格很高,动辄几十亿上百亿,但是这些钱,某种意义上并没有流到业主,而是在股东之间在进行转账。

“(收并购)在资本对赌之下,一定会谈未来几年的经营利润率。在这个时候,赚钱是第一位的,看不见的地方的投入(物业服务细节),有可能就会能省则省,但是这恰恰是对整个资产最严重的践踏。”

“过去地产好的时候,说物业是‘美好的未来’,但到今天地产出点问题,物业就是第一个被卖掉的。”对于近期物业行业“卖身救父”的戏码,朱保全也给出了见解,一个现金流好的行业,在规模大了之后,如果客户关系基础不够的话,将会遇到现金流的问题。而这是大家过去没有遇到过,但是在今天资本并购之下,将会遇到的新的麻烦。

“进入环卫这件事,我们没有收购一家环卫公司,没有抢任何一个环卫公司的市场。”在收并购方面保持冷静,万物云在走进城市的过程中也与大多数物企简单粗暴地通过收购环卫公司不同。

万物云将这种冷静也延续到了对万科物业与万物梁行未来的增速把控上。朱保全表示,“万科物业增速一定要控制在30%以内,要静下心来,确保服务品质,做居民首选的物业管家。”

而在万物梁行视角,“要发挥它作为当今唯一的中资公司和五大行公司合资的红利,要让它保持在40%-60%的增速,而万物云城要决心把这件事做成做大,要发挥它的领跑红利,要保持不低于60%的增长。”

“感恩整个万科对物业BG,面向资本市场的‘静’的心态,也就是留给万物云足够的时间思考这件事。”

显然,在行业火热的收并购与资本化中,万物云均坚持以“静”为攻。